まずは業績などの情報です。
| 分析日 | 14/05/14 |
|---|---|
| 市場 | 東証1部 |
| 株価 | 1399 |
| 時価 | 8287億円 |
| PER | 46.06倍 |
| PBR | 4.36倍 |
| ROE | 9.5% |
| ROA | 2.6% |
| 配当 | 7.5円 |
| 利回り | 0.53% |
| 優待 | ○ |
業態：旧富士銀行の銀行店舗ビル管理から出発。都区内の駅近接ビル中心に好物件所有、物件多角化へ
【説明会詳細】
野村主催個人投資家向けIR
日時：2014年5月14日(水) 13:00～
場所： 「野村證券名古屋支店」 愛知県名古屋市
出席数：200名強
受付で資料とお茶を頂き入場しました。
場内は既に一杯で200人以上。
規定の数をオーバーしており、椅子の増設はもちろんの事ながら、途中で隣の会議室にサテライト会場まで設営されていました。
平日昼間の開催なので、やはり高齢者が目立ちます。
というか他のセミナーにもまして高齢者ばかりで、私程度の年齢ですらほとんど見当たりませんでした。
さすがは資産持ちの顧客が多い野村證券、高齢者に偏るのでしょうか。
説明会は西浦社長のプレゼン（45分間）にて進められました。
※は私の所感です。
１
手持ち不動産の立替事業（2009年～10年間で40棟以上）は順調に進んでおり、計画超過は確定。
テナントも順調に入ってきている。
２
新規投資は渋谷など駅から遠目でも再開発が進んできている所も買っている。
老人ホームへの投資を進め、100万都市に老人介護付きマンションに手を出していく。
３
M&Aは2年で問題解消できそうな所は買っていく。
現在も1～2件取得の方向で進んでいる。
東京以外の地方物件は基本的に順次売却。
借入金一本化とシステム・経理の一本化でコスト圧縮ができる。
４
開発事業は好立地にて進捗中。
有楽町では隣接ビルも取得予定で、土地を纏めて大型ビルにする予定。
５
PPP事業は拡大してきている。
奈良県の寮建替えや浅草中学校跡地などの再開発物件が竣工。
※ 資金が無い自治体の古くなった施設を再開発し、win-winの関係を築けそうです。
６
CRE事業も日産自動車やJRへの案件が進行。
その他、再開発エリアや介護・新病院の開発など多数。
※ PPP事業の民間版みたいなものでで不動産の有効活用を提案。
７
ウェアハウジングは6件の実績があり、現在はヒューリックリートへ行っている。
※ 分かり辛い事業で、REITなど最終的に物件が欲しい企業の資金繰りができるまでヒューリックが一時的に物件を先行取得。
底地取得の物件版みたいなものというべき？
業績ですが、今期も増収増益予定。
2Qは好調であり、控えめな予想の会社計画は上ブレしそうです。
連続増配を続けており、一株益を考えるとこれからも当面の間は増配となりそうです。
【質疑応答】
Q.この所の人件費・資材高の影響はどうなるか？
A.影響は無いとは言えないが、45年の償却でならすので一年あたりの影響は少ない。
オフィスメインなので内装費がかからない為、人件費の影響も少ない。
分譲マンションとか住宅系が特に職人が足りなくて高騰してるって訳ですね。
Q.今後の賃料の推移を教えて欲しい
A.全体の賃料は上がらないと見ている。
人口が減っていくので需給は悪化していくだろう。
しかし一等地は上がると見ており、既存テナントは上がらず入れ替え時に上がっていく。
なので東京一極集中しているようです。
別の質問で地震リスクについてありましたが、神戸の震災データに基づいて耐震性を決めているので大丈夫との答えもありました。
Q.REITとは利益が相反しないのか？
A.相反しないようにはやっているが・・・
REITは海外投資家から引く手あまたで増資も考えている。
REITとは相反すると思うのですが・・・
まぁ、うまくやれば本体の利益に繋がるので儲かっているうちはいいかって感じです。
Q.昭栄との合併の経緯を教えて欲しい
A.これからの生き残りには規模が必要と考えた。
4～5番手までにいないと生残れないのでそれが最大のリスク。
株主構成も似ていたので話をした。
合併後にさくっと資産組み換えもしているのを見ると、うまく纏まっているようです。
【総括】
どんどんと先手を打って成長を続けていっている印象を感じました。女性登用も増やしていっているとの事で、制度も成長に見合って整っていってそうです。
配当性向も30%以上にもっていくとの事なので、業績の伸びとともに増配も続いていきそうです。
割安感はなく個人には人気があまり無さそうですが、機関投資家好みの銘柄なので株価は高い水準で推移していくのでほうね。
